Ekonomik dalgalanmalar konut satışlarını da etkiledi. Devletin yeni konut projeleri, kamu bankalarının devreye girmesi ve konut kredisi kolaylığı sağlayan uygulamaları da satışlardaki artışa cevap olmadı.
Ekonomim yazarı Alaattin Aktaş, “Konut kredilerinde paketler iyi olduğu halde ipotekli ve birinci el satışlar neden dipte?” başlıklı yazısında birinci el ve ikinci el konut piyasasındaki gelişmeleri şöyle anlattı:
“TÜİK dün Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2022 yılı konut satış bilgilerini açıkladı.
Geçen yıl 1 milyon 486 bin konut satıldı veya satın alındı. Artık her açıdan baktığınız kadarını okuyabilirsiniz. Geçen yılın satışları 2020 ve 2021 ile hızla aynı seviyede.
İlk satış önemlidir
Evdeki toplam satış veya alış sayısının çok değerli olup olmadığı tartışmalıdır; Toplam satış bana pek mantıklı gelmiyor. Değerli ilk elden satışlar. Hep birebir örnek veririm, araçta ikinci el satış var mı? Değerli olan yeni araçların satışıdır.
Konutta da durum aynı. İnşaat departmanını sürükleyecek olan birinci el konut satışıdır.
İşte ilk elden satışlar ile ipotek satışları arasındaki bağlantı. Kredi kullanmadan ev almak zor olduğu için birinci elden ev almak çok daha zordur.
Son üç yıl bu açıdan çok tipik…
Az önce belirttim; son üç yılda konut satışları aynı seviyede.
Bu üç yılda birinci el konut satışlarının toplam satışlara oranı şimdiye kadarki en düşük seviyede.
2020-2022 dönemindeki toplam satışların %30-31’ini birinci el konutlar oluşturdu. 2019 yılında birinci el satışların toplam payı yüzde 38, 2013-2018 döneminde ise yüzde 45-47 oldu. Yani toplamda birinci el konutun payı yüzde 45’ten yüzde 30’a geriledi.
gerileme nedeni
İlk el satışların toplam satışlar içindeki payındaki belirgin düşüşün iki ana nedeni var. Her şeyden önce fiyat açısından birinci el evlere ulaşılmaz hale geldi. Fiyatlar genel olarak çok arttı ama birinci el ev fiyatları adeta fırladı! Sonuç olarak, birinci el konut kredisi çok daha değerli hale geldi.
Sen bulasın diye kredinin ortasına geldi, sen buldun alasın diye!
2013-2017 döneminde ipotekli satışların toplam satışlara oranı yüzde 30’un üzerinde gerçekleşti. Öyle ki bu oran 2013’te yüzde 40’lara ulaşmıştı. Krediye ulaşmanın neredeyse imkansız hale geldiği 2018 ve 2019’da ipotekli satışların payı yüzde 20 ve yüzde 25 oldu.
Kamu bankaları ne kadar dayandı? 2020’de yüzde 0,64’e çıkan faizle birlikte ipotekli konutların toplamdaki payı bir anda yüzde 38’e fırladı.
Ama son iki yılda düşük faizli kredinin bir adı var, ortadan kalkmasının ardından ipotekli satışların payı yüzde 19-20 ile tarihin en düşük seviyesine geriledi.
Birinci saniye ibresi neredeyse eşitti
Geçen yıl yaklaşık 1,5 milyon satışın 460.000’i birinci el, 1 milyonu da ikinci el konut. Geçen yılki birinci el konut satışları, 2013 yılından bu yana tutulan istatistiklere göre tüm Türkiye’yi kapsayan bir formda en düşük satışları gösteriyor. Toplam satışlarda olduğu gibi birinci elde de son üç yıl hemen hemen aynı. ama geçen yıl en düşük seviyedeydiler.
Ancak 2013-2018 yıllarında birinci el konut satışı adeta ikinci eli yakaladı. Özellikle 2016, 2017 ve 2018 yıllarında birinci el konut satışları rekor seviyede gerçekleşti.
Bunca yıldır hiçbir analiz üretilemedi.
Her zaman altını çizerim ki, rastgele bir konuda tedbirler peş peşe açıklanıyorsa, belli ki önceki tedbirler ya eksikti ya da işe yaramadı, çünkü yeni bir arayış var.
Aynı durum konut için de geçerlidir.
Paketler her üç ila beş ayda bir yeni isimlerle duyurulur. sonuç ne; Burada bilgileri aktardım.
Krediyle alınan konutların faiz oranı taban yaptı!
İlk el konut satışları taban yaptı!
Sorun artık ucuz kredi ile çözülemez hale getiriliyor ve bu görmezden geliniyor. Şu anda başvurulan yeni kampanyadan yararlanabilen hane yüzdesi nedir… Düşük faizli kredi ve sıfır faizli kredi açsanız bile çok sayıda insan şimdiden konut alma fırsatını kaybetmiş durumda. bu fiyatlarla.” (TAM YAZI)
